按揭成数和贷款总额的关系是什么（贷款知识点）

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贷款么，说白了就是我们找人借钱，并支付利息。

借款人和出款人在融洽的氛围中，形成债权关系。

目前市场上贷款的分类很多，简单粗暴来讲，书签客把贷款分为三大类

第一类是信用贷款

信用信用，就是靠刷脸。

也就是说小伙伴使用信用贷款的时候，不需要抵押物。

如果有小伙伴投资网贷，那么就会对信用贷款不会陌生。消费贷就是比较典型的一种信用贷款。

虽然不需要抵押物，但是贷款公司会通过不同侧面来了解贷款人是否有足够的能力偿还贷款。

第二类是抵押贷款

抵押贷款其实可以细分为抵押消费贷和抵押经营贷，两者共同特点就是借款人以自己名下已经有的房产进行抵押，从而获得贷款。

抵押消费贷。经过前一段时间的严格监管，目前抵押消费贷处于办停滞状态。这种贷款方式拿到钱以后，不是随便花，所有消费记录要符合相应的要求，要有真实的消费行为才可以。

所以，有申请到抵押消费贷的小伙伴，要拿着刷卡小票或者发票来作为我们真实消费的佐证。

抵押经营贷。通过字面上的意思，小伙伴应该就明白抵押经营贷贷含义。

就是说银行发放的贷款给企业，企业用这笔钱来购买设备，生产经营等等。

说白了就是，我的企业需要用钱。

这种贷款额度上限很高，还款方式多样：等额本息、等额本金等等都可以，期限从12个月—15年都有。

第三类是房屋按揭贷款

相信很多人都对这种贷款比较熟悉，只要不是土豪全款买房，都会面临房屋按揭贷款的问题。

房屋按揭贷款在交易过程中才会产生，使用这种贷款的小伙伴，是用购买的房屋作为抵押物，向银行申请贷款。

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贷款最重要的三要素是利率，成数，年限。

利率和年限都好理解，成数就是所贷款的额度总额占整个抵押物价值的比例。

举个例子，书签客最近准备买一套800万的房子，和银行谈妥当条件是：贷款480万，贷款利率5.2%，20年还清。

那么贷款成数就是480/800=60%，也就是说贷款成数是6成

这三个要素无时无刻不影响着我们的买房进程。

每一次房地产市场调控，都伴随着贷款政策的松紧调整。

比如从2016年下半年以来的政策调整，小伙伴们可以看到房屋按揭贷款的利率一直在上升，贷款成数和年限在相应的缩减。

三个因素叠加到一起的结果就是：每个月还款增加，能够贷到的钱减少，还款时间缩短

贷款是越来越难。

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另外，在年底买房子的小伙伴应该有过一种经历，那就是越到年底买房，贷款放出来的速度越慢。

这里面就牵扯到一个按揭贷款额度的问题。

额度是什么意思呢？

简单说，银行在做一年的计划的时候，会划分好未来一年用于房屋按揭贷款的总额度。

比如A银行房屋按揭贷款的额度是50亿，但是不到9月份，额度已经降到1亿，那么A银行在四季度的贷款额度就非常紧张。

如果小伙伴在这家银行办理房屋按揭贷款，很有可能贷不出款来。

贷款可以批，也可以受理，但是最后一步放款却做不到。

也许有人说，放款不放款和购房人有什么关系呢？

小伙伴贷款买房的时候，只要审批完，过完户，房子就是自己的了，放不放款又如何？

这时候需要看看之前签署的协议。

因为有些协议会在房屋物业交割或者房屋入住办理的时间节点有要求，比如只有银行开始房款才可以办理交割和房屋入住。

如果没放款，那么这套房子还是进不去，虽然房产证写着小伙伴的名字，但是房子使用权还不完全是你的。

也就是说放款顺畅程度决定了买房子尾端的顺畅程度

所以买房子，一定要选择一家额度充足的银行做房屋按揭贷款

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根据收入结构找银行贷款

根据自己收入结构找银行，很重要吗？

很重要，相当重要。

国内银行在按揭贷款方面，有着千差万别的要求。

比如有的银行在看小伙伴的银行流水判定还款能力的时候，只认定工资字样所体现出来的金额，其他都不认。

对于一些全靠奖金补贴的小伙伴来讲，很明显要吃亏，如果只认工资字样的流水，岂不是根本贷不出来什么钱。

如此严苛的规定，显然不是小伙伴想要的结果。

当然，有严苛的规定也就有与之对比比较宽泛的。

比如有的银行对工资的定义就很宽泛，工资、奖金、补助、报销以及类似的高温补助费都可以被认定进来。

甚至公积金缴存、房租（不管什么房子，只要产生租金）、长期稳定的固定时间转账收入、特定时间的大额转账收入 （比如春节前发的奖金、过节费）

都算工资收入，显然这样的认定方法会让你的贷款之路更加从容顺畅。

所以贷款是个技术活，选一家适合自己实际情况的银行很重要。

要的是匹配度，越高越好。

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如何从银行多贷款？

中国人的智慧是无穷无尽的。

方法总比问题多，买房一定早上车。

1.做房屋交易之前，先申请一笔或者几笔信用贷是比较常用的方法。这些信用贷可以解燃眉之急，凑不够首付的小伙伴有福气了。

但是，信用贷不是万能的，更不可以上瘾，一定要量力而行，不然负担过重最后得不偿失。

2.有一些银行针对按揭客户，在按揭完了之后，追加一些信用贷，一般500万的房子，会追加1成房屋总价的信用贷款，大约30-50万左右。

3. 调整评估价。一般情况下贷款的成数是不会变（就是可以贷款七成，五成），那么我们可以调整评估价。

评估价是评估公司对房子做出的房屋报价。

多家评估公司给出的评估价格有高有低，如果选择一家评估高的公司的评估报告，用这份报告来做银行贷款办理 那么得到的贷款金额也会相对更高

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二次抵押

二次抵押也很好理解，就是将已经抵押的抵押物，再次抵押出去，从而获得贷款。

这个贷款好处是，不用结清上次贷款，就可以获得下一笔贷款。

节省时间。

因为贷款结清需要时间，短的需要十几天，长的需要一两个月。

对于着急用钱的小伙伴，二次抵押也是一个不错的选项。

那么二次抵押有什么要求，能够拿到多少钱呢？

举个例子：

书签客在2014年买了一套房子价值500万，书签客利用房屋按揭贷款，按照7成计算，贷款额度350万；

2017年这套房子价值上涨达到800万，按照7成贷款成数计算，可贷款金额560万。

那么，这套房子理论上的二次抵押贷款金额就是：560-350=210万元

也就是说，当原有贷款金额小于目前可贷款金额的时候，就可以进行二次抵押贷款了。